De 5%-regeling is het krachtigste drukmiddel dat je als opdrachtgever hebt — mits je hem kent en gebruikt. Het idee: de laatste 5% van de aanneemsom parkeer je bij de notaris (bij nieuwbouw) of houd je in (bij verbouwing volgens contractuele afspraak), totdat gebreken uit de oplevering zijn hersteld.

Hoe de regeling werkt

  • Bij nieuwbouw is het depot bij de notaris wettelijk geregeld: 5% van de aanneemsom gaat in depot en de aannemer moet actief laten weten wanneer de termijn afloopt; sinds de Wkb moet hij jou daarbij expliciet informeren over je rechten, en jij bepaalt (binnen de regels) of het depot vrijvalt.
  • Bij verbouwingen is er niet altijd een notaris in het spel; daar bereik je hetzelfde effect via je betalingsschema: spreek af dat de laatste termijn (5-10%) pas vervalt na herstel van opleverpunten.

Stappenplan voor de oplevering

  1. Loop het werk na met een lijst — zelf of met een bouwkundig keurder (kost een paar honderd euro, verdient zichzelf vrijwel altijd terug). Alles wat niet af of niet goed is: op het proces-verbaal van oplevering.
  2. Teken alleen het proces-verbaal, geen "akkoord zonder voorbehoud" als er punten zijn.
  3. Meld schriftelijk (e-mail volstaat) dat je de laatste termijn/het depot vasthoudt totdat de punten hersteld zijn, met een redelijke termijn.
  4. Na herstel: controleer, en geef dan pas vrij.

Voorbeeldtekst voor je e-mail

"Bij de oplevering op [datum] zijn de volgende punten vastgelegd: [lijst]. Conform onze overeenkomst en de wettelijke regeling houd ik [bedrag/5%] in totdat deze punten zijn hersteld. Graag verneem ik binnen twee weken wanneer u het herstel inplant."

Zakelijk, feitelijk, zonder dreigen — dat werkt het best en staat sterk als het toch escaleert.

Veelgemaakte fouten

  • Alles al betaald vóór oplevering — dan is je drukmiddel weg. Laat je betalingsschema nooit op 100% vóór oplevering eindigen; zie ook het artikel over veilige betaalafspraken in de categorie Aannemer & offertes.
  • Mondelinge opleverpunten — niet vastgelegd is niet gebeurd.
  • Depot stilzwijgend laten vrijvallen — let op de termijnen in de berichten van notaris/aannemer en reageer schriftelijk als herstel nog loopt.
  • Inhouden als sanctie voor álles — de inhouding moet in redelijke verhouding staan tot de gebreken; wie buitensporig inhoudt, verzwakt zijn positie.

Bij blijvend geschil: zie het artikel over geschillen (categorie Aannemer & offertes). Dit artikel is algemene uitleg; laat je bij grote bedragen juridisch adviseren.

Lees ook

Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk bouwkundig, juridisch of financieel advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend; gebruik is voor eigen risico. Regelingen en normen veranderen — controleer de actuele stand bij de officiële bron en raadpleeg voor jouw situatie een gekwalificeerde professional. Laatst gecontroleerd: juli 2026.